纽约Condo新楼🏢贷款有哪些坑

开头科普：Condo就是所谓的有独立产权的公寓楼

1⃣️买房贷款批准与否不仅取决于我们自身的条件，还取决于房子本身和卖家的条件。如果房利美认为这个房子不满足要求，哪怕我们自身条件再好也是同样申不到贷款。Condo的特点就是一栋楼同一个地址有很多单元。房利美在审批贷款的时候是看整个一幢楼和开发商的条件。我当时碰到的情况就是，房利美认为我们这个大楼pre-sale不够，开发商的资产条件也不是特别好。不愿意批准整个大楼的贷款。也就是这个楼里的所有公寓，只要走房利美的路贷款都不会被批下来。

2⃣️之前的笔记聊过，除了走房利美还可以走银行自己的portfolio。但其实大部分可以走房利美的人是不会愿意走portfolio的。因为portfolio对贷款人要求会更高，查的文件资料会更多，利率也会更高。除了要申请jumbo loan没办法才会去申请portfolio。我也不建议在能选择房利美的情况下去选择portfolio。但对于新楼盘来说，开发商是有权选择过户时间的，而我们没有这个权利。一旦他发了过户通知，我们就必须要在规定的时间去过户，所以有时候为了配合开发商的时间，可能会不得不去选择走portfolio。不然就面临被收罚金甚至丢掉定金的风险。但其实这都是可以跟开发商协商的事情。像我后来就跟开发商死磕，既没有申请portfolio，也没有因为延期过户而被收罚金。

3⃣️很多热门的新楼盘不会给Mortgage Contingency。所谓Mortgage Contingency就是不管贷款因为何种原因下不来，卖方有义务无条件退还定金。因为新楼盘是直接和开发商买房，不像二手房房东只有这一套房子，不卖给你卖给别人也就一套房子的事儿。开发商不一样，万一一个楼里一百多户人全都这样，他可就风险太大了。因此很多开发商不给这个条件。所以如果贷款下不来我们过不了户，有可能就会拿不回定金。如果延期过户，开发商也有权利收罚金。

👉未完待续：分享亲身贷款过程，如何从容应对开发商

2021-05-16 发布